전세 계약 전 등기부등본을 통해 확인해야 할 핵심 사항을 안내합니다. 표제부에서 주소와 호수 일치 여부, 갑구에서 소유자 및 압류·가처분 여부, 을구에서 근저당권과 채권최고액을 확인해야 합니다.
신탁등기가 있는 경우에는 일반 계약 방식과 다른 추가 확인이 필요하며, 계약일과 잔금일에 등기사항을 재확인하는 것이 중요합니다. 등기부등본만으로는 안전을 보장할 수 없으며, 시세·세금 체납·선순위 임차인 등 다른 요소도 함께 살펴야 합니다.
전세 매물을 보고 마음에 들었다고 바로 계약금을 보내면 안 됩니다. 계약 상대방이 실제 소유자인지, 집에 선순위 권리나 처분 제한이 있는지 등기부등본으로 먼저 확인해야 합니다.
1. 표제부에서 집 주소와 호수를 확인하세요
표제부에는 건물의 표시가 나옵니다. 계약하려는 주소, 동·호수와 등기부등본의 표시가 일치하는지 확인하세요. 다가구주택과 집합건물은 확인 구조가 다를 수 있으므로 중개대상물 확인·설명서와 건축물대장도 함께 살펴보는 것이 좋습니다.
2. 갑구에서 소유자를 확인하세요
갑구에는 소유권에 관한 사항이 표시됩니다. 계약서의 임대인 이름과 현재 소유자가 같은지 확인하고, 대리인이 나온다면 위임장과 인감 관련 서류 등 권한을 별도로 확인하세요. 압류·가압류·가처분처럼 소유권 행사에 영향을 줄 수 있는 표시가 있는지도 봅니다.
3. 을구에서 근저당권과 채권최고액을 확인하세요
을구에는 근저당권 등 소유권 이외의 권리가 나타납니다. 단순히 대출잔액만 듣지 말고 등기된 채권최고액과 순위를 확인하세요. 선순위 채권과 보증금을 합한 금액이 주택 가치에 비해 지나치게 크면 보증금 회수 위험이 커질 수 있습니다.
4. 신탁등기 여부를 확인하세요
신탁등기가 있다면 일반적인 소유자와 계약하는 방식으로 접근해서는 안 됩니다. 신탁원부와 적법한 임대 권한, 수탁자의 동의 여부 등 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 이해가 어렵다면 계약금을 보내기 전에 전문가 확인을 받으세요.
5. 계약일과 잔금일에 다시 발급하세요
등기사항은 계약 후에도 달라질 수 있습니다. 열람 화면의 오래된 캡처만 믿지 말고 계약 직전과 잔금·입주 직전에 다시 확인하세요. 특약에는 잔금 전까지 새로운 담보권이나 처분 제한을 설정하지 않는다는 취지를 구체적으로 협의해 넣는 방법도 있습니다.
핵심 체크
- 계약서 또는 입주자모집공고문 원문을 최종 기준으로 확인합니다.
- 중요한 의사표시와 제출 결과는 날짜가 보이도록 보관합니다.
- 제도와 이용시간은 변경될 수 있으므로 신청·계약 당일 공식 사이트에서 다시 확인합니다.
자주 묻는 질문
등기부등본만 확인하면 전세가 안전한가요?
아닙니다. 시세, 세금 체납 가능성, 선순위 임차인, 건축물대장, 보증 가입 가능 여부 등을 함께 확인해야 합니다.
중개사가 보여준 등기부만 믿어도 되나요?
계약자도 계약 직전과 잔금일에 최신 등기사항을 직접 다시 확인하는 것이 좋습니다.
공식 확인처: 대한민국 법원 인터넷등기소
이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 콘텐츠이며 개인별 법률·세무·금융 자문이 아닙니다. 계약과 청약 조건은 사례 및 공고별로 달라질 수 있습니다. 내용 확인 기준일: 2026년 7월 21일.